سرمقاله دنیای اقتصاد

دنیای اقتصاد:نقش مسکن در رشد اقتصادی

«نقش مسکن در رشد اقتصادی»عنوان سرمقاله روزنامه دنیای اقتصاد به قلم دکتر علی اکبر قلی زاده است که در آن می خوانید؛تحقق اهداف اقتصادی مستلزم عملکرد بهینه تمامی بخش های اقتصادی کشور است و از منظر کمک به رشد و توسعه درون زا و همچنین کنترل شوک ها و مهار تورم، نقش تمامی بخش های اقتصادی از شدت و ضعف برخوردار است، اما نقش اقتصاد مسکن در این زمینه از چهار دیدگاه کلیدی و محوری به شمار می رود.

یکم - بخش مسکن در دوره تولید و بهره برداری نزدیک به بیست درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از 40 درصد تشکیل سرمایه ناخالص را بخود اختصاص می دهد. علاوه بر آن، گستردگی تقاضای مسکن و وابستگی این بخش به نهاده های داخلی و تشویق الگوی رشد درون زا و متوازن، نقش ممتازی در تحقق اهداف اقتصادی ایفای می کند. چنانچه اثرات غیرمستقیم و ارتباطات وسیع با بخش های اقتصادی مد نظر قرار گیرد، اهمیت این بخش دو چندان خواهد شد. بنابراین تشویق تولید و سرمایه گذاری مسکن با هدف تامین سرپناه و تملک دارایی مسکن بدون انگیزه سوداگری می تواند نقش محوری در رشد اقتصادی ایفا کند.

دوم - مهار تورم بدون توجه به اقتصاد مسکن و شناخت علمی و تجربی از عملکرد این بخش غیرممکن است. مسکن در دوره بروز شوک غیرشدید به تنهایی 5 الی 5/7 درصد از علت تورم است. با فرض کنترل تورم در سایر بخش های اقتصادی، عدم موفقیت در کنترل شوک های بخش مسکن، تحقق اهداف دولت و برنامه های توسعه و سند چشم انداز را غیرممکن می سازد، زیرا شوک قیمت مسکن با وقفه زمانی اجاره مسکن را افزایش می دهد که خود تشدید تورم را به دنبال دارد. باید توجه داشت بخشی از موفقیت های دولت در کاهش میزان تورم به توقف افزایش قیمت مسکن مربوط می شود که این پدیده معمولا بعد از افزایش تکانه ای قیمت مسکن رخ می دهد.

سوم - مسکن سهم قابل توجهی از کل بودجه خانوار را به خود اختصاص می دهد. کاهش فشار هزینه های زندگی خانوارها، به ویژه خانوارهای کم درآمد و جوانان که بیش از 50 درصد درآمد آنها را بخود اختصاص می دهد، باید دغدغه سیاست گذار باشد. ممانعت از شکل گیری فرصت رانت و سوداگری در بازار مسکن ضمن تثبیت بازار مسکن و کمک به تامین مسکن گروه های هدف، درآمدهای اتفاقی قابل توجهی را که عاید گروه های محدودی می شود، کاهش می دهد و فاصله طبقاتی و شکافی درآمدی را تقلیل می دهد. پس کنترل شوک های بازار مسکن تکمیل کننده روش های یارانه ای و مالیاتی دولت در بهبود توزیع درآمد و کاهش شکاف طبقاتی خواهد بود.

چهارم - جلوگیری از وقوع شوک های قیمتی و تثبیت بازار مسکن نقش کلیدی و محوری در تخصیص بهینه منابع میان بخش های تولیدی و خدماتی و بازار مالی را فراهم می سازد. برقراری بازدهی نرمال و قابل قبول در تولید و سرمایه گذاری مسکن موجب تخصیص بهینه منابع در بخش مسکن در سطح کشور و انتقال سرمایه های به بخش های تولیدی، صنعتی و خدماتی گردیده و مانع سرمایه گذاری کمتر و بیشتر از حد نیاز بخش مسکن در ادوار تجاری خواهد شد. این امر اساسی ترین اصل در تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی تلقی می شود و بدون عنایت به آن، چالش های اقتصادی کشور کم و بیش استمرار خواهد یافت. زمانی که با خرید و فروش واحد مسکونی چندین برابر سود سالانه یک بنگاه تولیدی یا خدماتی سود حاصل می شود، انگیزه ای برای فعالیت های اقتصادی باقی نمی ماند. از این رو لازم است ضمن شناسایی و تشویق راهکارهای افزایش انگیزه های تولید و سرمایه گذاری در بخش های اقتصادی، از فرصت های کسب سود اتفاقی در سوداگری مسکن ممانعت به عمل آید و سرمایه ها به فعالیت های اقتصادی و بازار سرمایه انتقال یابد که خود تشویق تولید و اشتغال را به دنبال دارد.

توصیه ها و پیشنهادها؛ عملکرد بهینه بخش مسکن و تقویت نقش بخش مسکن در تشویق رشد اقتصادی و کنترل تورم مستلزم جلوگیری از بروز شوک قیمت و اجاره مسکن و حاکمیت تقاضای مسکن به عنوان سرپناه و حذف سوداگری در بازار مسکن است. استفاده از مبانی نظری اقتصاد مسکن و تجارب کشورهای موفق در این زمینه چند راهکار اساسی را پیشنهاد می کند.

در وهله نخست، رفع نواقص بازار مسکن و گسترش بانک های اطلاعاتی و نظارت بر عملکرد بنگاه های معاملات املاک و جلوگیری از انتشارات اطلاعات نادرست و عواملی که موجب التهاب و تلاطم بازار مسکن می شود.

سپس، پرهیز از اجرای هرگونه سیاست شوک آفرین در بازار مسکن از جمله سیاست های شتاب زده تامین مالی مسکن. همچنین، توسعه نظام تامین مالی در عمق ضرورتی اجتناب ناپذیر در توسعه اقتصاد مسکن تلقی می شود، ولی شرط لازم آن تثبیت بازار مسکن است که خود موضوع پیشنهاد بعدی می باشد. بنابراین اصلاح قانون مالیات های بخش مسکن از اولویت برخوردار بوده و بر توسعه نظام تامین مالی مسکن مقدم است.

در وهله بعدی، اصلاح قانون مالیات های بخش مسکن. تنها و موثرترین ابزار کنترل سوداگری مسکن ابزار مالیاتی است که ضمن کمک به تامین سرپناه خانوارها مانع از سوداگری در بازار مسکن می شود. کشورهای پیشرفته و برخی از کشورهای در حال توسعه با اجرای مالیات منفعت سرمایه، مانع از شکل گیری شوک بازار مسکن و افزایش تکانه ای قیمت و اجاره مسکن شده اند و متاسفانه در ایران به رغم تاکید چند برنامه توسعه و لایحه تحول مالیاتی دولت به برقراری این مالیات، تاکنون این ابزار مهم در اختیار دولت و سیاست گذاری اقتصاد مسکن قرار نگرفته است.

و در نهایت، تدوین قوانین و مقررات ناظر بر عملکرد بخش مسکن و تشویق قراردادهای چند ساله اجاره در اولویت های بعدی قرار می گیرد که به همراه سازماندهی بازار مسکن اجاره ای و تشکیل اصناف ذی ربط، متضمن موفقیت های دولت در تحقق اهداف بخش مسکن به طور مستقیم و کمک به اهداف اقتصاد ملی به طور غیرمستقیم خواهد بود.